La Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, con Ordinanza n. 34220 del 6 dicembre 2023 ha chiarito la differenza tra “condomini morosi” e “condomini in regola” con i pagamenti, ammettendo l’efficacia liberatoria dei pagamenti effettuati dal condomino moroso direttamente al terzo creditore.
Le obbligazioni soggettivamente complesse
Quando il rapporto obbligatorio intercorre tra una pluralità di soggetti, l’obbligazione è detta soggettivamente complessa; rientrano in tale categoria le obbligazioni solidali e le obbligazioni parziarie.
Presupposti delle obbligazioni solidali sono: la pluralità di creditori (solidarietà attiva) o di debitori (solidarietà passiva), e l’unicità della prestazione (aedem res debita) e della sua causa (eadem causa obligandi).
In caso di solidarietà attiva, l’adempimento dell’unico debitore nei confronti di uno dei creditori lo libera nei confronti di tutti. Al contrario, nella solidarietà passiva – la cui fonte può essere sia legale sia negoziale – i debitori sono tenuti all’adempimento dell’intera prestazione, ma l’esecuzione di uno libera tutti: quest’ultimo avrà poi azione di regresso nei confronti degli altri condebitori in solido e potrà ripetere quanto adempiuto in proporzione alle rispettive quote.
Principio comune delle obbligazioni solidali è che, in via generale, le situazioni poste a vantaggio di un condebitore o di un concreditore si estendono anche agli altri.
Il medesimo principio, salvo particolari eccezioni, è applicabile agli istituti della novazione, della remissione, della compensazione e della confusione: infatti, gli effetti estintivi dell’obbligazione solidale maturati nei confronti di uno si estendono anche agli altri (condebitori o concreditori).
A differenza delle obbligazioni solidali, nelle obbligazioni parziarie – anch’esse sussistenti sia dal lato attivo che dal lato passivo – ciascun soggetto è portatore di un diritto o di un obbligo parziale ovvero proporzionato alla propria partecipazione al vincolo obbligatorio.
Il caso
Con la pronuncia in esame la Suprema Corte è tornata ad occuparsi della possibilità che un condomino in regola con i pagamenti sia chiamato a pagare i debiti dei condomini morosi.
In particolare, la Corte ha affrontato le seguenti questioni di diritto:
i) in quale misura il singolo condomino è assoggettato all’azione esecutiva del creditore che abbia ottenuto, nei confronti dell’ente di gestione, un titolo di condanna per il saldo di un debito condominiale;
ii) quali eccezioni il singolo condomino può opporre al creditore, in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., con riguardo, in particolare, all’individuazione della esatta quota dell’obbligazione condominiale di sua spettanza.
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c., “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”(comma 1); “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (comma 2).
La tutela del creditore è sempre adeguatamente assicurata potendo egli agire sempre liberamente e senza vincoli nei confronti di tutti i condomini (abbiano essi o meno versato all’amministratore la loro quota di contributi dovuti), per l’adempimento delle relative quote delle obbligazioni condominiali rimaste insoddisfatte (quindi, complessivamente, per il suo intero credito).
Il creditore non può, però, immediatamente agire nei confronti dei condomini che abbiano estinto la loro posizione obbligatoria (pagando direttamente a lui o tramite il pagamento dell’amministratore), contro i quali potrà esperire l’azione sussidiaria di garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c. previa obbligatoria escussione dei condomini insolventi.
Infatti, la tutela dei “condomini diligenti” secondo la pronuncia in esame “è altrettanto adeguatamente assicurata dalla possibilità di pagare direttamente al creditore la quota dell’obbligazione condominiale e di ottenere, altresì, l’imputazione a tale titolo di tutti i pagamenti effettuati dall’amministratore con la provvista da loro versata, mediante la comunicazione di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. cc, in modo da rimanere esposti a eventuale responsabilità per importi superiori a quelli effettivamente dovuti solo in virtù dell’obbligo sussidiario di garanzia introdotto dal secondo comma di detta disposizione, che però è condizionato alla previa vana escussione dei condòmini morosi”.
Inoltre, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’onere di preventiva escussione dei condomini morosi riguarda l’intero importo della loro morosità, respingendo la tesi che la responsabilità dovrebbe limitarsi alla quota millesimale in relazione all’importo residuo dell’obbligazione originaria; sul punto la Suprema Corte ha stabilito quanto segue: “L’onere di preventiva escussione dei condòmini “morosi”, gravante, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., sul creditore solo parzialmente soddisfatto e munito di titolo, non ha ad oggetto la sola somma corrispondente alla quota millesimale del condòmino moroso sull’importo residuo dell’obbligazione del titolo esecutivo, ma l’intero importo residuo della suddetta “morosità”, cioè l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale imputabile al singolo condòmino, detratto quanto eventualmente già pagato al creditore dall’amministratore, in nome e per conto di detto condòmino, in virtù dei versamenti dallo stesso effettuati nelle casse condominiali, secondo l’imputazione comunicata ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., e/o quanto versato direttamente dal singolo condòmino al terzo;
”la quota del debito condominiale gravante sul singolo condomino contro il quale il creditore abbia agito in via esecutiva in base all’art. 63 disp. att. c.p.c., in caso di contestazioni espresse in sede di opposizione all’esecuzione – e fermo restando che spetta al condòmino intimato l’onere di allegare e provare che detta quota sia diversa da quella indicata dal creditore – va determinata: a) in base alla delibera condominiale di riparto della spesa; b) se una delibera manchi o sia venuta meno, all’esito di una valutazione sommaria del giudice dell’opposizione all’esecuzione, ai soli fini dell’azione esecutiva in corso, tenendo conto delle indicazioni dell’amministratore, degli elementi certi disponibili ed eventualmente, in mancanza, facendo ricorso alla tabella millesimale generale; in tali casi restano tuttavia salve le eventuali successive appropriate azioni di rivalsa interna tra condòmini”.
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