Con la recentissima Sentenza n. 28694 del 16.10.2023 la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell’inopponibilità della servitù non trascritta in una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla compravendita.
Il quadro normativo
La servitù è il “peso” imposto sopra un fondo (c.d. fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (c.d. fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.).
Essenziale è quindi la relazione (c.d. rapporto di servizio) che intercorre tra i due fondi, per cui il fondo dominante si avvantaggia della limitazione che subisce quello servente.
L’utilità può anche consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Ne discende che il contenuto del diritto di servitù può essere il più vario: accanto alle c.d. servitù tipiche, il cui contenuto è previsto e regolamentato dal Codice Civile, sono altresì ammesse le c.d. servitù atipiche che, nonostante non appartengano ad alcuno dei modelli legali, possono tuttavia essere liberamente costituite purché finalizzate all’utilità del fondo dominante.
Per quanto riguarda, invece, i principi fondamentali in materia di servitù, questi possono essere così riassunti:
- servitus in faciendo consistere nequit: la servitù può imporre al proprietario del fondo servente solo un dovere negativo di non facere o di pati;
- nemini res sua servit: la servitù presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi;
- praedia vicina esse debent: i fondi devono trovarsi in una situazione tale che il fondo servente, possa arrecare utilità al fondo dominate. Ad ogni modo, lavicinitas non deve intendersi in senso assoluto, ma relativo al contenuto della servitù.
La costituzione delle servitù può avvenire in attuazione di un obbligo di legge (c.d. servitù coattive), per usucapione, per destinazione del buon padre di famiglia, e per volontà dell’uomo (c.d. servitù volontarie).
Al riguardo occorre evidenziare che i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 4) c.c., sono soggetti a trascrizione, ossia il mezzo di pubblicità relativo agli immobili ed ai beni mobili registrati, previsto dagli artt. 2643 e ss. c.c., che mira ad assicurare la conoscibilità, mediante annotazione in appositi registri pubblici, delle vicende relative ai suddetti beni ed a dirimere eventuali contrasti insorti in ordine alla loro titolarità. La trascrizione ha efficacia dichiarativa: rende opponibili a terzi gli atti trascritti.
Il caso
La vicenda alla base della pronuncia n. 28694/2023 della Corte di Cassazione prende le mosse dall’atto di citazione, presentato dai proprietari di un appezzamento di terreno, con cui questi chiedevano di accertare l’inopponibilità, nei loro confronti, della servitù di passaggio pedonale e veicolare costituita, in una precedente vendita, a favore del proprietario del fondo confinante.
Le parti attrici evidenziavano come la nota di trascrizione fosse relativa alla sola compravendita, mentre l’acquisto del diritto reale di servitù veniva unicamente menzionato nel “quadro D” della nota di trascrizione della compravendita.
Pertanto, dal momento che per la costituzione di servitù non era stata presentata un’apposita e separata nota di trascrizione, la servitù non poteva esser loro opposta.
Il convenuto, proprietario del fondo confinante, chiedeva, invece, che venisse accertata l’opponibilità di detta servitù volontaria agli attori ovvero che la stessa venisse dichiarata costituita per sentenza.
L’istanza delle parti attrici, sia in primo grado che in sede di gravame, veniva disattesa.
La decisione n. 28694/2023 della Corte di Cassazione
Con la Sentenza n. 28694/2023, la Corte di Cassazione ha superato il precedente orientamento giurisprudenziale (v. Sentenza n. 16853 del 24.06.2019) secondo il quale affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto non è necessario che la pubblicità del medesimo venga eseguita mediante presentazione di una specifica e separata nota (distinta da quella relativa al negozio di compravendita), essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni riportate nella nota stessa permettano di individuare il contenuto giuridico essenziale del diritto reale di godimento acquisito, senza possibilità di equivoci o di incertezze in ordine al suo concreto atteggiarsi.
Con la Sentenza in commento la Corte di Cassazione ha, invece, affermato il seguente principio di diritto: «Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, che può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell’opponibilità, avendo il valore di mera pubblicità notizia».
Pertanto, la Corte di Cassazione, in mancanza di trascrizione della servitù in specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla compravendita, discostandosi da quanto stabilito dai Giudici di prime e seconde cure, ha accolto il ricorso delle parti attrici, cassando con rinvio la Sentenza d’appello impugnata.
La Corte di Cassazione, inoltre, ha specificato che chi acquista un fondo gravato da servitù non trascritta lo acquista comunque libero agli effetti dell’art. 2644 c.c. e la dichiarazione ricognitiva dell’acquirente non può sopperire al difetto di trascrizione, in quanto la disciplina sulla trascrizione non è rinunciabile dalle parti. Peraltro, la dichiarazione con cui il successivo acquirente del fondo servente si impegna a rispettare la servitù occulta dovrebbe essere rivolta a vantaggio del proprietario del fondo dominante, alla stregua di un accollo di diritto reale.
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