Come noto, Il Decreto “Salva casa” ha ridefinito i confini dell’accertamento di compatibilità paesaggistica in relazione ai procedimenti di sanatoria cosiddetta “asimmetrica” o “semplificata”, superando gli automatismi che, per anni, hanno paralizzato le sanatorie in aree vincolate: infatti, l’art. 36 bis del D.P.R. n. 380/2001 ammette la sanabilità delle difformità “minori” realizzate su beni sottoposti a vincolo paesaggistico, anche in caso di creazione di nuove superfici o volumi utili.
La norma, tuttavia, ha posto sin da subito particolari problematiche, dato il mancato adeguamento della disciplina paesaggistica alle nuove previsioni edilizie.
In tal senso, dunque, è intervenuta di recente la Sezione distaccata di Catania del TAR per la Sicilia, la quale ha risolto in via interpretativa il coordinamento tra l’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 e il citato art. art. 36 𝘣𝘪𝘴, in realtà ignorato dal Legislatore.
Il caso.
La vicenda giudiziaria trae origine dalle irregolarità edilizie, rispetto ai titoli originari, riscontrate da una società alberghiera presso un complesso immobiliare ricettivo, situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico.
Volendo regolarizzare tali difformità, la società ha presentato un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 bis del D.P.R. 380/2001, proponendo altresì un piano di sistemazione della struttura mediante la demolizione delle opere non sanabili ed il ripristino o, comunque, la mitigazione di quelle regolarizzabili.
Tuttavia, in un atto interlocutorio, la Soprintendenza ha paventato la necessità di rimuovere tutte le opere abusive che risultavano già realizzate e ripristinare i volumi costruiti abusivamente; successivamente, ha adottato il provvedimento definitivo con il quale ha negato l’accertamento di compatibilità paesaggistica, rilevando il contrasto delle difformità per le quali era stata richiesta la sanatoria (consistenti in ampliamenti, modifiche dei prospetti e cambio di destinazione d’uso) rispetto ai criteri dettati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
La normativa di riferimento.
Prima di esaminare nel dettaglio la soluzione proposta dal TAR per la Sicilia, si richiama la normativa di rilievo in relazione al caso di specie, dettata dagli artt. 36 bis, commi 1, 2 e 4, del D.P.R. n. 380/2001 (T.U.E. -Testo unico Edilizia) e 167, comma 4, del D.Lgs. n. 42/2004.
In particolare, la disposizione del T.U.E. prevede che “1. In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32.
- Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4 bis, subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo del presente comma. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.
…
- Qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione”.
La norma del Codice dei beni culturali e del paesaggio, invece, disciplinando in materia di “Ordine di remissione in pristino o di versamento di indennità
pecuniaria”, dispone che “4. L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.
La Sentenza: TAR per la Sicilia – Catania, Sez. V, n. 166 del 20.01.2026.
Nell’esaminare la questione, evidenziando che la motivazione addotta dalla Soprintendenza, a sostegno del proprio diniego, non è coerente con il nuovo quadro normativo, il TAR ha ricordato preliminarmente che il citato art. 36 bis, comma 4, del T.U.E. consente la sanatoria per gli interventi abusivamente realizzati anche in caso di creazione di superfici utili o di volumi ovvero di aumento di quelli legittimamente realizzati, purché si tratti di interventi realizzati in parziale difformità dal Permesso di Costruire o dalla S.C.I.A., fermo restando il potere dell’Autorità paesaggistica di ritenere le opere compatibili con i valori paesaggistici.
Partendo da tale presupposto, dunque, il Collegio ha ritenuto non conforme a Legge la richiesta di preventivo ripristino dello stato dei luoghi, con eliminazione di tutti i volumi realizzati abusivamente, avanzata dalla Soprintendenza: invero, “tale preliminare attività non è più necessaria alla luce delle nuove disposizioni, che consentono di condizionare il rilascio del permesso in sanatoria alla rimozione delle sole opere che non possono essere sanate, in tal modo implicitamente ammettendo che il permesso possa essere rilasciato senza dover preventivamente rimuovere anche gli abusi sanabili”.
Inoltre, dal momento che non sussiste più una preclusione assoluta per l’accertamento di conformità in caso di aumento di superfici e di volumi utili nell’ambito della sanatoria “asimmetrica”, il TAR ha censurato il parere della Soprintendenza che si è limitata a richiamare la previsione preclusiva di cui all’art. 167 del D.Lgs. 42/2004, laddove invece avrebbe dovuto esprimere una valutazione di merito circa la compatibilità paesaggistica delle opere abusive di cui è stato chiesto l’accertamento di conformità.
Sul punto, nella Sentenza viene sottolineato che la valutazione di incompatibilità paesaggistica non può essere espressa con formule stereotipate e di stile, non soddisfacendo così “lo standard motivazionale minimo di un parere paesaggistico negativo …, non spiegando efficacemente le ragioni per le quali le opere alterino o pregiudichino l’ambito tutelato”.
Nel caso di specie, infatti, il provvedimento era privo di qualsiasi riferimento al progetto di recupero/ripristino proposto dalla ricorrente, e tale circostanza denota, secondo il TAR, un’attività istruttoria del tutto carente da parte della Soprintendenza, la quale non aveva compiutamente esaminato quanto proposto dalla società.
Secondo il Collegio, invece, “la Soprintendenza avrebbe dovuto esprimere la propria valutazione, motivandola specificamente in relazione alla tipologia dei singoli abusi, alla loro collocazione, nonché alle opere di mitigazione proposte dalla ricorrente, avendo riguardo anche al contesto paesaggistico e agli edifici presenti nell’area.
Solo dando conto di tali elementi, le ragioni del ritenuto contrasto con gli obiettivi di tutela del vincolo paesaggistico possono essere comprese dal privato, il quale sarà in tal modo messo nelle condizioni di esercitare effettivamente il proprio diritto di difesa …
10.3. Ne risulta altresì leso il principio del “dissenso costruttivo”, elaborato dalla consolidata giurisprudenza amministrativa, secondo cui, nell’ottica di una compiuta applicazione dell’onere motivazionale imposto dall’art. 3 della L. 241/1990, nonché del principio di leale collaborazione, la Soprintendenza è tenuta ad “esprimere un dissenso costruttivo, evidenziando le modifiche o le prescrizioni in ragione delle quali il progetto possa eventualmente superare il vaglio, indicando quale tipo di accorgimento tecnico o, al limite, di modifica progettuale potrebbe far conseguire all’interessato l’autorizzazione paesaggistica, in quanto la tutela del preminente valore del paesaggio non deve necessariamente coincidere con la sua statica salvaguardia, ma richiede interventi improntati a fattiva collaborazione delle autorità preposte alla tutela paesaggistica, funzionali a conformare le iniziative edilizie al rispetto dei valori estetici e naturalistici del bene paesaggio» …”.
In tal modo, dunque, il TAR per la Sicilia ha risolto in via interpretativa il coordinamento tra l’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004 e l’art. art. 36 𝘣𝘪𝘴 del T.U.E., completamente ignorato dal Legislatore all’atto dell’adozione del c.d. Decreto “Salva casa”.
Studio Legale DAL PIAZ
