Dopo essere state anticipate nel corso del Tavolo tecnico promosso dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, il 30.01.2025 sono state pubblicate le “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (DL Salva Casa)”.
Nei mesi scorsi, in realtà, il Ministero aveva annunciato l’adozione di una circolare attuativa-esplicativa delle nuove norme del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), al fine di evitare situazioni di stallo registrate in alcune realtà territoriali e fornire, in “chiave collaborativa”, strumenti di lettura per chiarire l’effettiva portata della novella normativa.
Tuttavia, in luogo della predetta circolare, il MIT ha predisposto un documento sotto forma di FAQ (Frequently Asked Questions), strutturato secondo uno schema che prevede i) l’individuazione della problematica, ii) la “soluzione” prevista da Decreto “Salva casa” e iii) i chiarimenti applicativi delle Linee guida, e suddiviso in quattro sezioni, ognuna delle quali prende in esame le macro-aree su cui sono intervenute le modifiche apportate al Testo Unico Edilizia, ossia:
- ridefinizione dei titoli che consentono di comprovare lo stato legittimo degli immobili;
- nuova disciplina relativa ai mutamenti di destinazione d’uso;
- regime delle tolleranze e semplificazione delle procedure finalizzate a sanare o regolarizzare situazioni di difformità:
- tolleranze costruttive ed esecutive;
- casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
- ridefinizione della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34 TUE, alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37 TUE, nonché alle variazioni essenziali;
- adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni del contesto sociale ed urbano:
- recupero dei sottotetti;
- edilizia libera;
- certificato di agibilità.
Di seguito, riprendendo lo schema adottato dal Ministero (problematica – soluzione normativa introdotta – chiarimenti), si riportano brevemente le precisazioni dettate dalle Linee guida, il cui testo integrale è consultabile al link http://www.sentenzedilizia.it/pubblicate-le-linee-guida-di-interpretazione-del-decreto-salva-casa/.
1. Stato legittimo e verifica titoli pregressi.
Con la previgente disciplina, per la presentazione di una pratica edilizia era necessario ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e reperire i precedenti titoli edilizi a partire dal momento della sua costruzione sino all’ultimo intervento eseguito.
A seguito della modifica apportata all’art. 9 bis TUE, invece, è stato semplificato l’iter per accertare lo stato legittimo di un immobile, consentendone la dimostrazione prendendo a riferimento l’ultimo intervento licenziato, sempreché risulti che l’Amministrazione abbia provveduto a verificare la regolarità dei titoli precedenti.
Sul punto, le Linee guida del MIT chiariscono che la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora, nella modulistica relativa all’ultimo intervento, siano stati debitamente indicati gli estremi dei titoli pregressi. Viene così pienamente valorizzato il legittimo affidamento del cittadino rispetto all’operato della Pubblica Amministrazione la quale, in occasione delle verifiche pregresse, non abbia mai rilevato motivi ostativi all’ottenimento dei titoli.
Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati (P.d.C.) che ai titoli “assentiti” (S.C.I.A.).
2. Procedimenti per finalità multiple.
In un’ottica di economia procedurale e per evitare l’avviamento di numerosi procedimenti amministrativi, il Decreto “Salva casa” ha introdotto la possibilità di avviare procedimenti “a finalità multipla”, consentendo la presentazione di un’unica istanza sia per effettuare il cambio di destinazione d’uso sia per effettuare le opere edilizie funzionali alla nuova destinazione dell’immobile.
In questo modo le Amministrazioni possono avviare un procedimento al fine di verificare contestualmente la legittimità dell’intervento da eseguire e del cambio d’uso richiesto, che si concluderà con il rilascio di un unico titolo abilitativo.
Il Ministero specifica che tale innovazione procedimentale, sebbene prevista espressamente solo in riferimento alle agevolazioni per i cambi di destinazione d’uso, è applicabile anche a tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal “Salva casa” potendo essere presentata, a titolo meramente esemplificativo, una sola istanza con cui chiedere contestualmente la sanatoria di una difformità edilizia ed il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria.
3. Sanatoria piccole difformità/variazioni essenziali su immobili vincolati.
Come noto, prima della riforma del Testo Unico Edilizia i rigidi presupposti richiesti per l’accertamento della compatibilità paesaggistica regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004) impedivano la sanatoria degli abusi realizzati su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, con particolare riferimento agli interventi determinanti l’aumento di volumi o superfici.
Il Decreto “Salva casa”, invece, ha esteso la possibilità di accedere all’accertamento di compatibilità paesaggistica anche nei casi di aumento di volumi o di superfici: in tale ipotesi, la disciplina dettata dal nuovo art. 36 bis prevede l’attivazione di un sub-procedimento volto ad acquisire in tempi certi (mediante lo strumento del silenzio-assenso) il parere dell’Amministrazione preposta alla tutela del vincolo e della Soprintendenza competente ai fini della positiva conclusione del procedimento principale di sanatoria.
In merito a tale previsione, a fronte delle segnalazioni raccolte da numerose Amministrazioni comunali relative alla reticenza manifestata da alcune Soprintendenze nell’attuare le nuove disposizioni, le Linee guida del MIT specificano che il meccanismo di sanatoria disciplinato dal nuovo articolo 36 bis, comma 4 del TUE, con le tempistiche ivi scandite, è pienamente operativo.
4. Regolazione delle varianti ante 1977.
Per gli immobili costruiti prima dell’entrata in vigore della cd. “Legge Bucalossi” in data 30.01.1977, con cui il diritto edificatorio è stato subordinato al rilascio di un titolo edilizio ed al pagamento di un corrispettivo, non era prevista la possibilità di sanare le difformità anche di minima entità e di approvare le varianti in corso d’opera.
In merito a tale problematica, il Decreto è intervenuto consentendo una speciale procedura di regolarizzazione delle parziali difformità compiute nel corso dei lavori attinenti ad un titolo rilasciato prima del 30.01.1977, presentando una S.C.I.A. in sanatoria e provvedendo al pagamento della relativa sanzione.
Il MIT chiarisce che, per accedere a questa procedura, è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito dei lavori riconducibili ad un titolo rilasciato prima del 30.01.1977, anche se le stesse sono state realizzate in data successiva.
Inoltre, vengono precisati gli aspetti di maggiore semplificazione, ravvisabili sia dal lato dei controlli sia dal lato del trattamento sanzionatorio: i) gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati ad effettuare verifiche in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia; ii) il trattamento sanzionatorio applicabile è quello di maggior favore già previsto per l’accertamento di conformità degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla S.C.I.A., con una sanzione compresa tra € 1.032 ed € 10.328.
5. Tolleranze.
Con il Decreto “Salva casa” è stato ampliato il perimetro delle tolleranze costruttive realizzate in data anteriore al 24.05.2024, al fine di “legalizzare” le irregolarità di minima entità esclusivamente dovute ai limiti insiti nelle tecniche costruttive utilizzate in passato: per l’effetto, è stato stabilito che, a determinate condizioni, gli scostamenti superiori al 2% rispetto alle misure progettuali non costituiscono violazione edilizia e, in caso di immobile sottoposto a vincolo, non necessitano di autorizzazione paesaggistica.
Sul punto, le FAQ ministeriali precisano che, come espressamente previsto dalla normativa in materia, le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2% al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) possono essere fatte valere anche su immobili vincolati.
6. Le sanzioni applicabili alle nuove procedure di sanatoria.
Con le novità apportate al D.P.R. n. 380/2001, l’efficacia della S.C.I.A. in sanatoria, per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, è stata subordinata al pagamento di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle Entrate, comunque compreso tra € 1.032 ed € 10.328 se l’intervento rispetta la doppia conformità “attenuata” (o asimmetrica); la sanzione è ricompresa tra € 516 ed € 5.164, invece, se l’intervento rispetta la doppia conformità “tradizionale”.
Nelle Linee guida del MIT vengono forniti i criteri metodologici orientativi a favore dei Comuni per determinare correttamente le sanzioni in questione, invitandoli a fare riferimento alle prassi applicative già in uso prima dell’entrata in vigore del Decreto.
Ad ogni modo, nel caso in cui l’Amministrazione comunale valuti che l’intervento non ha determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Negli altri casi, invece, secondo quanto sarà previsto dalla nuova modulistica in corso di adozione, le sanzioni saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di S.C.I.A. in sanatoria; il conguaglio all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’Agenzia delle Entrate.
7. Mutamento della destinazione d’uso: condizioni.
In costanza della previgente normativa il cambio di destinazione d’uso di un immobile risultava assai complicato a causa di un contesto normativo estremamente frammentato tra disposizioni statali, regionali e comunali, e in più stratificato nel tempo.
La novella normativa ha semplificato il mutamento di categoria funzionale degli immobili, ammettendo sempre il cambio di destinazione d’uso tra le categorie più affini (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale), facendo comunque salva la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Al fine di chiarire come dare attuazione alle nuove previsioni, il MIT precisa che le condizioni per procedere al mutamento di destinazione d’uso devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici locali, mediante specifiche determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del Decreto “Salva casa”: così facendo, viene eliminato o, comunque, fortemente ridotto qualsiasi margine di ambiguità in merito alle condizioni richieste dai Comuni per i mutamenti di destinazione d’uso, evitando che tali condizioni possano essere derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima della riforma e, quindi, non coerenti con le nuove misure di semplificazione.
8. Mutamento della destinazione d’uso: oneri urbanistici.
Ai sensi del previgente Testo Unico Edilizia il cambio di destinazione d’uso di un immobile comportava il pagamento di un importo a titolo di contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e, in più, le Amministrazioni comunali avrebbero anche potuto chiedere la cessione o il reperimento, acquistandole a prezzo di mercato, di aree per la realizzazione di opere pubbliche o, in alternativa, di pagare un’ulteriore somma di denaro (cd. “monetizzazione”), sempreché tale ultima possibilità fosse prevista dalle Leggi regionali.
Con il Decreto “Salva casa”, invece, è stato escluso l’obbligo di reperire aree da cedere al Comune per la realizzazione di servizi di interesse generale o di parcheggi, restando comunque l’obbligo di corrispondere, se previsto, il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Le Linee guida ministeriali chiariscono ulteriormente che è escluso il pagamento anche del contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria: la corresponsione dell’onere in questione, infatti, relativo ad un mutamento di destinazione d’uso realizzato in un contesto già urbanizzato, rappresenterebbe una duplicazione di costi a carico del richiedente, senza alcun vantaggio effettivo per la collettività. Inoltre, il Ministero chiarisce che l’esonero dal reperimento delle aree e dal pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria opera anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.
9. Sottotetti.
Dopo aver riscontrato i risvolti positivi derivati dalle norme regionali finalizzate a consentire il recupero dei sottotetti a fini abitativi, in termini di ampliamento dell’offerta abitativa e di contrasto al consumo di nuovo suolo, con il Decreto “Salva casa” si è ritenuto opportuno incentivarne il ricorso mediante misure di semplificazione: così, è introdotta una deroga alla disciplina delle distanze, consentendo l’intervento di recupero del sottotetto anche nei casi in cui non sia possibile rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini. A tal fine, però, è necessario mantenere inalterate la distanza preesistente, la forma e la superficie del sottotetto; inoltre, non è possibile realizzare ulteriori sopraelevazioni, salvo che tali modifiche non siano espressamente consentite dalle Leggi regionali.
A tal proposito, le Linee guida specificano che le semplificazioni introdotte dalla riforma potranno operare in tutte quelle Regioni che prevedono o introdurranno in futuro disposizioni che regolano gli interventi di recupero dei sottotetti, anche se la disciplina regionale prevede solo una regolazione parziale degli interventi in esame.
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